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STEP 1 国選び

国ごとのリスク・リターンを確認します。外国人が所有できる国・購入できる不動産種別・税制度は異なります。 またローカルの銀行の口座開設やローン利用ができる国もあります。人口成長、言語、賃金上昇、都市化率、インフラから将来を予測していきます。

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STEP 2 エージェント選び

全ての国の取引に対応できるエージェントはいないため、その国で取り扱いを行えるエージェントを選びます。 エージェントのスキルも様々です、できれば日本の不動産取引にも熟知しており、現地と日本にオフィスがあるエージェントが望ましく、 直接現地のエージェントとやり取りを行うのは慣習も異なるので危険です。水先案内人となる安心できるエージェントを選びましょう。

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STEP 3 物件選び

エージェントから都市、エリア、物件について説明を受けましょう。ここで大事なことは自分の投資志向に合致するようなプロジェクトを選ぶことです。 例えばホテル、オフィス、コンドミニアムなどで不動産管理が最初から付帯している物件もあります。投資用では現地に行かない方が多いです。

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STEP 4 投資シュミレーション

エージェントが投資をした際の資金計算とリターン予測を作成します。 必要な自己資金の確認はもちろん海外で発生する税金やローンを組む場合の方法についても、シュミレーション内で確認をしていきます。

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STEP 5 申し込みと予約金支払い

物件とユニットが確定したら申し込みをします。必要なものは法人であれば登記簿謄本と定款と代表者のパスポート、個人であればパスポートが一般的です。 申込金は直接デベロッパーへのカード払いやエージェントに代理支払いがあります。申込金は約5万円〜50万円で物件によって異なります。

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STEP 6 契約・手付金送金・ 口座開設

契約の説明後に手付金を海外送金します。フィリピン不動産は日本で口座開設ができるので口座開設も同時に行います。 契約書は必ず日本語の翻訳版を取得して目を通しましょう。注意点は現地に行かなくては適法に契約できない国があるので事前に確認をしましょう。

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STEP 7 中間金・分割金支払い

国によって支払いスキームは異なります。マレーシアやベトナムは工事進捗による支払い、フィリピンは月ごとの分割支払い、 タイは日本と同じで中間金がないなどが一般的です。最初に全ての支払をする必要はありません。また竣工前に売却(地位譲渡)*が可能な国もあります。

※以下で説明しています

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STEP 8 残金支払・引き渡し・ 登記

竣工が近づいてくると最終代金支払の準備をはじめます。現地のローンもしくは日本のローンを利用する方は事前に銀行への打診をはじめます。 竣工前にはインスペクションという建物検査を現地で行います。国によっては権利書が出てくるまで時間がかかるので注意しましょう。

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STEP 9 利用・賃貸スタート

自分で利用する場合は、引き渡しを受けて家具等を揃えます。一方、賃貸をする場合、PM(賃貸管理)依頼します。 賃料の5%〜10%程度の賃貸管理料が発生します。手続きの流れは日本の不動産の賃貸管理契約とほぼ一緒です。 ベトナムなどはキッチンがついていないなど、設備が無いことがあるので利用にあたり費用がかかります。

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STEP 10 売却

竣工後インカムゲインを享受し、3年〜10年程度で売却をする方が多いです。この売却は中古不動産としての売却になるので、 ライセンスを所有しているエージェントに依頼します。管理を行っている会社がライセンスを持っている場合もあります。 売却後はご自身の口座に売却代金が入金されます。

シュミレーション例

物件価格2,000万円 フィリピン不動産 
竣工まで5年間(60ヶ月)竣工後5年保有

購入にかかる費用

物件価格

¥20,000,000

税込

手数料 ¥982,143 5%
登記費用・取得税等 ¥800,000 4%
家具家電設置費用 ¥1,000,000
外国文書認証費用 ¥100,000
Total ¥22,882,143

完成までの支払い例

申込時:予約金

¥100,000

30日以内:手付金+手数料+認証費用 ¥2,982,143
毎月:分割金(小切手支払) ¥66,667 60ヶ月
竣工前:最終金+登記費用+家具家電 ¥15,800,000

賃貸した場合

月額賃料

¥100,000

管理費・修繕積立金 (▲¥6,000)
登記手数料 (▲¥7,000) 7%
月収入 ¥87,000
年収入 ¥1,044,000
固定資産税 (▲¥30,000)
確定申告代行費用 (▲¥33,000)
所得税 (▲¥245,250) 25%
手残り ¥798,750
初年度 表面利回り 6.00%
初年度 ネット利回り 5.07%
5年後 表面利回り 7.66%
5年後 ネット利回り 6.47%

5年保有し売却した場合

売却価格

¥32,577,893

年5%の物件上昇を考慮

譲渡税 (▲¥1,954,674) 6%
手数料 (▲¥1,628,895) 5%
5年間運用の所得 ¥4,413,598 年5%の賃料上昇を考慮
キャピタルゲイン+インカムゲイン
10年間で手にする利益
¥10,525,779

※実際の支払いはフィリピン・ペソ建てとなります。

※空室率は考慮していません。

※税金・各種フィーは変更になることがあります。

※価格や賃料の上昇は想定です。

※ネット利回りは一般的な利回り算出方法(税引前の費用控除後を収益とし、物件価格で割った率を採用しています)

海外不動産投資で知っておきたい
特色・制度

「ホテル・コンドミニアム」とは

ホテル・コンドミニアムの仕組み

オーナー

賃貸収入

賃貸借契約

ホテル

運営管理会社

宿泊料

宿泊客

賃料収入について(一般例)

ホテルオペレータ(ホテル運営管理会社)と10年間の賃貸借契約を結び、所定の配分方法により、各オーナーに賃料をお支払いいたします。 分配方法は所有する部屋ごとの収入結果による分配方法とホテル全体の収入結果による分配方法に分かれます。

また、分配金額の算定では、ホテルの売上の30%をオーナーに配分するような方法もあれば、 売上からホテルオペレータの管理手数料等を差し引いた上でその金額を分配する方法に分かれます。

ご自身での利用や特典について

オーナーの特典として、無料宿泊権が付与されているケース、特別割引で予約ができるケースがあります。当該ホテルだけではなく、 同ブランドやグループの別ホテルへの特別割引による宿泊がついているケースもあります。

「フリップ」とは

一般的に建物が竣工前に売却をすることを指します。売買代金の全額を支払わずに転売をすることができるので、投資における資金効率が高いです。 不動産価格が堅調に上昇している国では取引に関する諸費用を考慮しても利益が出たりします。 ポイントは竣工まで3年〜5年ほどの期間があり、不動産価格上昇を期間内で享受でる物件で可能性が高まります。 フリップが出来ない国とできる国があるので注意が必要です。 

フリップができる国ーフィリピン、ベトナム フリップができない国ーマレーシア、タイ、カンボジア

例:2,000万円 フィリピンの高級コンドミニアム

竣工まで5年、1年で5%の価格上昇、4年後売却

予約金・手付金

200万円

分割金 (月)

6.7万円

最終金

1,4000万円

フリップ投資例

総支払額

641万円

利益

280万円

ROI

143%

総支払額にはエージェントへの支払い手数料(5%)と認証文書費用を含みます。

総支払額にはエージェントへの支払い手数料(5%)と認証文書費用を含みます。

「リースプールプログラム(オフィス)」
とは

投資プログラム(リースプール)

特定のフロアに対して、プロパティ・マネジメント(サブリース)が最初から付帯されている

1フロアの所有者が異なっても、1フロア全体入居の大企業へのリーシングが容易になる

仮に半分しか入居していない場合でも、全体フロアの面積按分で賃料を取得できる

例:UNIT C のみ所有

オフィスのメリット

賃料上昇力が住宅以上に高い(年間5%から10%程度の上昇)

賃料上昇が最初から契約書に盛り込まれている(エスカレーション)

大型ビルでは、テナントが多国籍企業や国内大企業となるため滞納リスクが少ない

契約期間が長い(3年〜5年)ため、一度入居すると長く賃料を享受できる

内装はテナントがすべて負担するため、工事のオーナー負担はない

国別の支払い例(一般)

国ごとに支払い方法の慣習が異なります。フィリピンのように物件完成までに分割した支払いを行う国もあれば、 マレーシアやベトナムのように工事の進捗に応じて支払わなければ行けない国もあります。

不動産を購入して口座開設ができる国、できない国があるので注意が必要です。

「フリップ」は、ここでは竣工前の地位譲渡における売却を意味しています。

フィリピン

マレーシア

ベトナム

タイ

カンボジア

契約時手付金 0%〜10% 10%〜20% 10%〜20% 15%〜30% 15%〜30%
建設中分割金

分割金3万円〜

10万円

段階額40%〜

50% ※

段階額40%〜

50% ※

分割金 なし

分割金 なし

竣工前残代金 70%〜85% 25%〜45% 25%〜45% 70%〜85% 70%〜85%
竣工後残代金 - 5% 5% - -
現地ローン × × ×
フリップ × × ×

※建設中分割金とは工事一部が完了すると支払い請求が来るものです。引き渡しを受ける前に  多くの金額を収めなければいけないことになります。

※本チャートは一般的な例で制度が変更になることもあります。