監修: 不動産のエキスパート 風戸裕樹

「不動産投資初心者にもわかりやすく、フィリピン不動産のメリットやリスクを教えてほしい！」

「フィリピン不動産投資の利回りやエリア情報をざっくり知りたい」

海外不動産投資への関心が集まる中、インターネットで情報収集が可能になってきてはいますが、なかなかまとまった情報を探すのは大変ですよね。

今回の記事では、フィリピン不動産への投資を検討している方向けに、フィリピン不動産投資のメリットやリスク、マーケット情報を専門家が徹底解説します。

投資初心者の方にこそ知ってほしい情報です。

最後まで読むことで、フィリピン不動産投資のメリット・リスク、利回りの水準や投資に向いているエリアを把握できます。

これから海外不動産投資を始めてみたい方、フィリピン不動産投資について詳しく知りたい方は、是非参考にしてください。

フィリピン不動産投資のメリット

フィリピン不動産投資が持つ人気の秘密は何でしょうか。その魅力は経済と人口にあります。

また、東南アジアの主要都市や東京と比べても割安な不動産と、高い利回りはメリットです。

メリット①：成長著しい経済を背景として大きな利益を狙える

以下のグラフは、フィリピンのGDP成長率の推移です。

2010年、2011年はリーマンショックからの回復期でボラティリティが見られますが、それ以降は5％～10％の間で安定的に推移しています。

2020年は、コロナの影響で大幅な下落となりましたが、翌年には力強い回復を見せています。

直近では、2024年第2四半期のGDP成長率は6.3％でした。

政府は、2024年のGDP成長率目標を6～7％としています。

▼フィリピンのGDP成長率推移（出所：世界銀行）

経済成長は国民の所得や不動産価格などを引き上げます。

高い経済成長率を維持するフィリピンでは、家賃や不動産価格の値上がりによる利益の拡大を狙えるでしょう。

メリット②：高い賃貸需要と物件値上がり益を期待できる

高齢化が進み人口が減少気味の日本と比較すると、フィリピンは非常に若者の多い国です。

PopulationPyramid.netによると、今後人口は2090年頃まで増加する予想となっています。

▼フィリピンの人口ピラミッドと人口予測（出所：Population Pyramid）

さらに、都市人口も増加しています。

世界銀行のデータから、着実に都市人口が増加していることも読み取れます。

人口増加＋都市人口の増加で、都市部の住宅需要はますます高まることが予想されます。

▼フィリピンの都市人口推移（出所：世界銀行）

若年人口の多い国では、賃貸需要の高まりを期待できます。

賃貸需要が高ければ、空室の少ない安定した不動産投資が可能です。

また、人口が増加しているエリアでは不動産需要の高まりを期待できます。

フィリピンでは、今後不動産価格の上昇による物件の売却益を狙えるでしょう。

メリット③：物件価格が割安

生活費データベースNumbeo利用して、マニラの市街地でのアパートメント購入費用（平米あたり）を１として東南アジアの主要都市と比較してみました。

マニラ（フィリピン）はクアラルンプール（マレーシア）とほぼ同レベル、バンコク、特にシンガポールや香港と比べると割安です。

フィリピンは人口や経済成長の面で将来性豊かな不動産市場を持っています。

その一方で不動産価格はまだ安いので、少ない資金で大きな利益を狙えるのがフィリピン不動産投資のメリットです。

なお、例えばマレーシアなどにあるような、外国人に対する不動産の最低購入価格に関する規制は、フィリピンでは制定されていません。

フィリピン不動産投資には、規制なしで割安な物件を購入できるメリットもあります。

メリット④：高い利回りはアジアでも上位に

Global Property Guideが発表している利回り比較によると、もちろん、エリアや物件によって違いはありますが、フィリピンはアジアの中でも利回りが高めです。

▼アジア諸国の利回り比較（2024年第2四半期時点）（出所：Global Property Guide）

利回り狙いの不動産投資をしたい人には、フィリピンはオススメの投資先と言えます。

フィリピン不動産投資のリスク

フィリピン不動産投資で中心となる投資対象は「プレビルド」と呼ばれる完成前の物件です。

フィリピン不動産投資では、完成前の物件を購入する以上リスク対策も重要になります。

リスク①：竣工リスク

日本の新築マンションを完成前に購入するのと同じように、フィリピンでは「プレビルド」と呼ばれる建設前のコンドミニアムを購入することが一般的です。

物件の購入契約から完成まで数年かかることもあります。

完成品を見ないうちに購入するわけですので、完成してみたら仕上がりがイメージと違うということも出てきます。

また、最悪の場合は、物件の購入契約後に工事がストップしてしまうことも。

安かろう悪かろうという物件には特に注意が必要です。

大手や著名なデベロッパーであれば倒産リスクは低いですが、大手でもクオリティが著しく低い会社もあります。

ここで重要なのは、確かなデベロッパーとプロジェクトの選定です。

リスク②：物件を売却できないリスク

プレビルド物件の販売価格は、完成が近づくにつれて高くなる仕組みになっています。

販売価格の変化を利用して、工事開始当初に購入した物件を完成が近づいた時点で売却すれば、物件の売却益を狙った投資も可能です。

しかし、物件価格が思ったほど値上がりしない場合もあります。

また、販売価格が高くなったからといって、その値段で転売できるとは限りません。

日本でも同様に需要と供給のバランスで、実勢価格が販売価格に見合わないことがあります。

リスク③：物件の見極め不足による空室リスク

賃貸収入を当てにしていたのに、借り手がつかないこともあります。

完成時の品質が悪くてそのまま貸せない、設定した賃料や物件の内装や家具が借り手のニーズとマッチしていないなどの理由があります。

ここで重要なのは、エリアや建物種別の見極めです。フィリピンで伸びるエリアとそうではないエリア（現地の人しか住まないような地区、ハザードマップに該当するような洪水エリア）を外国人が見極めるのは困難です。

リスク④：物件購入資金の支払いに関するリスク

フィリピンでは手付金を分割払いで支払うのが一般的なことから、エントリーがしやすいのが特徴です。

しかし、物件の引渡し時に残金の支払いがあることを忘れてはいけません。

ローンの審査期間が十分に取れず期日に間に合わなかった、もしくは必要な額の融資が受けられなかった、などを理由に、支払済みの金額が没収されてしまうこともあります。

ここで重要なのは、不動産購入のプロセスをトータルで見て、資金計画をしっかり立てておくことです。

トラブルがつきものの海外不動産ですが、トラブルを回避できる体制、現地の弁護士や税理士とのネットワーク、そしてデベロッパーとの強いコネクションがあるエージェントを選ぶことで、上記のようなリスクを大幅に減らすことができます。

フィリピン不動産投資でローンは使える？

フィリピン不動産を購入するときには、物件売買契約を締結した後に、手付金として物件価格の10%〜30%を支払います。

手付金支払い後の残金は、工事の進捗に合わせた分割払いなどが通常です。

なお、残金の支払いについてはローンを利用できます。

フィリピン不動産投資のローンについては、日本の銀行から融資を受ける方法・フィリピンの銀行から融資を受ける方法・売主が提供するデベロッパーローンを利用する方法があります。

弊社ではローンのアレンジも承りますので、利用をご希望の場合はご相談ください。

フィリピンの不動産マーケットが持つ特徴

フィリピンは、2010年～2018年まで住宅価格のブームを迎えました。

2019年は国内経済の減速と米中貿易戦争、2020年はコロナの影響を受けて減速しましたが、再び住宅価格が上昇してきています。

この主な理由は、高い利回りを背景に、投資家の目がフィリピンに集まっていることです。

また、2020年1月には、2009年不動産投資信託法の実施規則（Implementing Rules and Regulations（IRR））もリリースされています。

このIRRにより、国内でREITが活用されることを妨げていた、厳しい税務上の規制と最低公開株式要件（minimum public ownership requirement）が緩和されました。

▼マニラ首都圏のコンドミニアムユニット価格インデックス（出所：フィリピン中央銀行）

フィリピンでのコロナの対応は？

フィリピンは2020年3月中旬から域内でもかなり厳しいロックダウン（ECQ）を実施しました。

フィリピンで実施されたロックダウンは厳しい順に、強化されたコミュニティ隔離措置（ECQ）→修正を加えた強化されたコミュニティ隔離措置（MECQ）→一般的なコミュニティ隔離措置（GCQ）→修正を加えた一般的なコミュニティ隔離措置（MGCQ）となっています。

フィリピンが新型コロナウイルス関連の渡航制限を解除したのは、2023年8月でした。

▼フィリピン人口100万人あたりの新規コロナ感染者数（出所：Our World in Data）

フィリピンのおススメのエリアの紹介

フィリピンのおススメエリアは大きく分けて、マニラ首都圏とセブがあります。

＜マニラ首都圏＞

マカティ（Makati）、ボニファシオ・グローバルシティ（Bonifacio Global City(BGC)）、オルティガス（Ortigas）といった地区が古くからのビジネス街となっています。

外国人駐在員をはじめとして、需要の高いエリアです。

ボニファシオ・グローバルシティは、広大なフィリピン軍駐屯地を再開発し、欧米系の駐在員家族や地元の富裕層をターゲットにした近未来都市で、外資系の金融機関オフィス、高級ホテル、レジデンス、デパートが集まります。

2023年にグランドオープンしたフィリピン初の三越に大きな注目が寄せられています。

オルティガスは、ドゥテルテ大統領の旗艦インフラプロジェクトである、2029年運行開始予定のマニラ地下鉄の駅ができ、ボニファシオ・グローバルシティとの接続道路もできることで接続性の向上が期待されているエリアです。

また、総合不動産サービス会社Colliersのレポートは、マカティと比較して3分の2程度の賃料でビジネス街のオフィスの特徴がすべて享受できるオルティガスのオフィスは、費用対効果が高いと述べています。

オルティガスのオフィスへ移転する企業が増えれば、レジデンシャルの需要も増えることが見込まれます。

＜セブ＞

セブ（Cebu）は、高級ライフスタイルマガジン「コンデ・ナスト」誌において、2020年読者が選ぶ最も美しい島（アジア編）でビサヤ諸島とともに1位に輝いています。

語学留学生が多く住むエリアでもあります。

セブは美しい海を持つリゾートとして有名ですが、ITパーク、ビジネスパークといった経済特区にグローバル企業の進出も増えており、発展目覚ましいエリアです。

「ITパーク」や「ビジネスパーク」には、J.P.モルガン、NEC、IBM、マイクロソフト、アクセンチュア、PｗC、シルクエアー（シンガポール航空グループ）、キャセイ・パシフィック航空、HSBC、Citibank、メトロバンク、BDOなどの銀行系が入っています。

移住する日本人はいるのか

外務省の令和５年「海外在留邦人数調査統計」では、フィリピンに３か月以上在留する日本人は12,989人います。

うち、永住権を認められており、生活の拠点を日本からフィリピンに移した永住者は5,071人で前年比マイナス約11％となっています。

フィリピンにかかわらず、新型コロナウイルス感染症の流行とともに、在留邦人の数は世界的に減少傾向にありました。

しかし、最近は企業・団体が再び、駐在員の派遣を再開しているとの情報もあります。

フィリピンには、在住者を中心としたFacebookコミュニティやフリーペーパーなども複数存在します。

昔と比べて、移住に関する情報交換もインターネットで便利になってきているようです。

弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。

フィリピン不動産投資に関してご希望の情報や、不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。

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まとめ

元気な経済、元気な人口がフィリピン不動産投資の魅力です。

人口増に加え、都市化人口が増えることで、安定的な住宅需要増が見込めます。

不動産投資のメリットは、バンコクの約60％、東京の約40％という割安な不動産価格に、平均利回り5.36％という魅力的な利回りです。

一方で、デメリットは、一般的なプレビルド物件購入に付随するリスクです。

完成しない、描いていたような値上がりや賃貸が得られない、資金計画に失敗するリスクに備えて対策が必要です。

2010年～2018年まで住宅価格ブームを迎えたフィリピン不動産業界でしたが、2019年は国内経済の低迷と米中貿易戦争、2020年はコロナの影響で減速しました。

最近では、力強い経済を背景に、利回りやREITの活性化への期待を受けて再び上昇中です。

フィリピンはコロナ対策として、2020年3月中旬から域内でも最も厳しいロックダウンを実施しました。

コロナ関連の渡航制限が解除されたのは、2023年8月です。

フィリピン在留邦人は最新の外務省の統計では12,989人。うち39.0％が生活の拠点をフィリピンに移した永住者です。

投資先におすすめなエリアは、マニラ首都圏なら、ビジネス街で外国人駐在員を中心に需要の高いマカティ、フィリピン軍駐屯地を再開発した近未来都市BGC、メトロマニラ地下鉄が完成すればアクセスがさらに便利なオルティガス、マニラ首都圏以外では、美しい海で有名なだけでなく経済特区の発展目覚ましいセブがあります。

移住、投資など目的に合わせたエリア選びをしてみましょう。

フィリピン不動産を取り扱う会社は国内外を見ても数多くあります。

どの企業に依頼をするのか、決め手となるのは豊富な経験と厳選された取り扱い物件、そして現地パートナーとの優良なコネクションです。

Property Accessはフィリピン不動産取引に精通したセールスチームが特徴です。

パートナー各社と良好な関係を保ちながら(*)、海外不動産の取扱量を増やし、2023年には取引総額累計150億円を突破しました。

これまでに培った経験をもとに、お客様お一人お一人にあった投資プランをご提案いたします。

弊社では実務経験豊富なスタッフによる「無料の個別相談」を実施しています。

フィリピン不動産投資に関してご希望の情報や、不動産投資を始めるうえで気になる点がありましたら、お気軽にご利用ください。

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。



(*)弊社ニュースリリースより
・2024年2月21日「オルティガス・ランド社」のTop海外マーケティングパートナー企業に選定
・2024年3月27日フェデラルランド社のプロジェクトチャンピオン、総合トップブローカー3位を受賞