日本の過去・未来から学ぶ「海外不動産投資」

日本の過去・未来を様々なデータから読み解きながら「海外不動産投資」を学びます。

実質賃金指数の推移の国際比較

                                                                                                                                     　　　　※参照：全労連

日本では「給与が伸びない」「年金が今後もらえるか分からない」という理由から資産運用、不動産投資を行う方がいらっしゃいます。残念ながら上記のグラフからも先進国の中で実質賃金が下がり続けているのは日本だけです。

実質賃金：労働者が労働に応じて取った賃金が、実際の社会においてどれだけの物品の購入に使えるかを示す値である。賃金から消費者物価指数を除することで求められる。（ウィキペディアより）
名目賃金：貨幣で受け取った賃金そのもののこと。（ウィキペディアより）

一般的に物価が上がると賃金も上がらないと困るものですが、日本はデフレで物価が上がっていないのに関わらず実質賃金で見ても下がっている状態です。一方スウェーデン、オーストラリア、その他の先進国は賃金が上がっている状態です。

日本の企業が昨今、副業を解禁しているのは、一つの企業の収入だけでは、社員の老後を面倒みきれないという状態だからといっても過言ではありません。保守的な企業も副業を認め始めています。

大卒の初任給について

                                                            ※参照：ウィキペディアhttps://bizual.jp

日本の大卒の初任給は2019年では21万200円、少しずつ上がってきていますが同時に物価も上がっています。一方、シンガポールや中国の初任級は30〜40万円が一般的な水準です。大学院卒だと1,000万円を超える人もたくさんいます。日本人は日本人が日本の企業で、そして日本で働くという発想が強いことに比べ、外国の企業は海外から優秀な人を採用するため賃金もグローバル化しています。この様に賃金の差が開くのは、日本はガラパゴス化で変わらないということにも原因があります。

平均年齢の比較

                                                                                         　　　　　 ※参照：人口問題研究所　https://www.fujitomi.co.jp

日本は平均年齢が上がっていながらも、賃金が上がっていない状況です。東南アジアでもタイのような国は平均年齢が40歳を超えている国もあります。海外の不動産投資をする場合は、平均年齢なども材料の一つとして見ていかないといけません。

日本の過去と現在の不動産市場

                                                                                                                                                　　 ※参照：国土交通省

日本の過去と現在の不動産市場を見てみましょう。

バブルの時：商業地の価格が特に上がっている
リーマンショック前：ミニバブル
現在：ミニバブルの時より商業地の価格上がっている


主な主要都市における住宅地の「平均」価格の推移

                                                                                                                                          　　　 ※参照：国土交通省

バブルの時は、日本全体で価格が上がっていました。令和2年をみると、東京23区とそれ以外の上がり方は異なっています。（福岡も少し上っています。）このように、実質賃金と価格の推移が比例していなく、東京23区とその他の地域の差が開いている状態を「ワニの口」と言います。

主な主要都市における商業地の「最高」価格の推移

                                                                                                                                   　　　　　※参照：国土交通省

住宅地よりも商業地を購入した方がより多くキャピタルゲインが取れるのでしょうか？グラフを見るとそんな問いも浮かぶのではないでしょうか。・・

商業地の人気のあるエリアはバブル期より最高価格が上がっています。ただ、商業地の価格の推移は賃金と比例していません。上がるエリア・上がらないエリア2極化・3極化の傾向があります。公示地価においては、商業地は住宅地の10倍くらいとなっていますが、商業地を購入する際にはエリアの見極めがポイントと言えるでしょう。

商業地が上がる（高い）理由

                                                                                                                                                        　　※参照：CBRE

海外で投資するものもアセットクラスがホテルやオフィス、商業の一角、住宅など選分ことができます。つまり、家賃の単価が高くなるため商業地は高いのです。

海外の成長国と日本の不動産の価格を考えた時に、日本のような先進国は収益還元法（その不動産がどのぐらい収益を生むかによって価格が決まる）で価格が決まります。先進国の不動産は積算（土地の価格、コンクリートの価格、設備の価格など）によって決まる傾向にあります。そのため家賃のギャップがあまりありません。

例として、東京の六本木の住宅の坪単価とオフィスの坪単価をみた場合、坪単価の差は2倍以上です。不動産の価格は利回りからすると住宅地よりもオフィスビルや商業地の方が2倍以上高くなることもあり得ます。

都心5区のオフィス賃料・空室率の推移（月次）

                                                                                                                                                　　　※参照：三鬼商事

収益還元法で不動産の価格を考える場合、空室率・稼働率が大切です。需要と供給のバランスで空室率が上がると賃料が下がります。丸の内などは2%を切っています。渋谷は2%超えてしまいました。（2020年9月時点）とは言え、オフィスビルはほとんど借りられない状態なので、価格は上がります。空室率は5%を切ると健全と言われています。健全とは需要があるので良いマーケット、オーナーは安心していられる状態です。逆に空室率が10%に近づくとオーナーはテナントを探すのに苦労して、賃料を下げたりすることもあります。

ボラティリティとは、価格変動の度合いを示す言葉ですが、グラフからここ10年で賃料単価が±15%振れているが分かります。言い方を変えると最高単価と最低単価の差は30%あり、不動産価格も30%変動する可能性もあるということです。

東京圏の賃貸マンション家賃推移（1LDK〜2DK）

一般的に賃金が上がらなかったら、住宅の賃料は上げづらいものです。日本では平均賃金が上がらないのに、賃料が上がるというケースはありません。東京圏の賃貸マンションの家賃推移（2009年〜2017年）を見るとボラティリティは±2%となっています。賃料変動が少ないということは利回り変動が少ないということからもリスクが少ない投資を目指す人は住宅地がおすすめです。

日本の過去の不動産の振り返りと、個人投資家のオフィス投資について

一般社団法人海外不動産戦略会議　代表理事　鈴木豪一郎氏にお話を伺いました。

日本の不動産過去を振り返る中で、不動産業界の中では7〜8年周期という言葉を使います。7〜8年ごとにプチバブルが来たり、バブルが弾けたりという周期があるということです。コロナ禍ではバブルが弾けた状態で住宅は売れています。やはり住宅は手堅いという印象があります。

個人投資家のオフィス投資（REITを含む）を見ると都心部ではオフィスの空室が目立ってきています。テレワーク化が進んでいるのがきっかけとなり、規模縮小を伴う移転が進んでいます。オフィス投資のリスクは高まってきていると感じています。

世界の経済成長について

                                                                                                                                                                   ※参照：世界銀行

先進国のGDP Per Capitaの伸び率を見ていくと、日本の伸び率は横ばいです。このグラフには現れていませんが日本はすでに韓国に抜かれているとも言われています。

日本の人口推移は2100年には減り続け7500万人ほどになると予想されています。一方、先進国のイギリス・アメリカは2100年時点も人口が増えていく予想です。この数字からも日本は人口減少からも他国から差をつけられてしまうことが課題となりそうです。

人口ピラミッド（東南アジアと日本）

                                                                                                                                                 ※参照：国際連合、ジェトロ

日本はすでに人口オーナス期、グラフの東南アジアは人口ボーナス期です。

人口ボーナスとは（総人口に占める働く人の割合が上昇し、経済成長が促進されることを指す[1]。対して、経済成長を妨げることを人口オーナス（onus）という。人口ボーナス期は、労働力増加率が人口増加率よりも高くなり、人口に対する労働力が豊富な状態となることで、経済成長が促進される時期を指す。
（ウィキペディア）

人口が不動産価格に与える影響について
日本はすでに人口オーナス期に入っており、これらは不動産価格に影響を与えると言われています。

※参照：三浦・麗澤大学 清水千弘研究室「将来30年間において人口効果が住宅価格に与える影響度に関するシミュレーション分析」（2015年）

ここから人口が増えるということは住宅のニーズが増え、価格が上がっていくと予測が出ています。この清水千弘氏の論文の中ではフィリピンはポジティブに書かれています。

世界の都市化率

                                                                                                                                                                   ※参照：世界銀行

グラフから分かるように日本は世界で最も都市化が進んでいると言われています。人口減少期に入っている日本人のほとんどが都市に住んでいて、既存のインフラをこれ以上整える必要がない状態です。現在は空き家問題が出てきています。

マレーシアも都市化が進んでいます。タイのバンコクは開発が行われ、整備が進んでいますが、まだ発展の余地がある状態です。

言語について
上のグラフが不動産価格、下のグラフが賃料を示しています。東京を100とした時の世界の価格です。

グラフから分かるように英語圏・中国圏が圧倒的に人気です。日本は、英語圏・中国語圏以外では最も高い国ですが、日本人が日本の不動産を買えなくなった時（個人の住宅ローンを組める限度が決まっているから）に伸び率が少なくなっています。英語圏・中国語圏の他国は海外からのマネーの流入があるのが日本との違いです。
マネーの流入の流れを知るために、成長国の中でどこが英語圏・中国語圏なのかは知っておいた方がいいでしょう。マレーシアは英語&中国語、フィリピンは英語です。

時世代が世界に飛び出す価値を鈴木氏に聞いてみました。

次世代のためにも日本が沈まない様に、いかに外貨を勝ち取るかがポイントです。海外で不動産を見る際には安心を得るためにも信頼をおけるエージェントと出会うことがおすすめです。また海外とのパイプ、人間関係を作っておくこともおすすめします。海外不動産の取引において為替とのバランスも大事なことです。